秋末冬初，在黑龙江省东北部的地级市鹤岗，这座常住东说念主口不到百万的东北边疆小城，天黑得越来越早。国庆节前的某个傍晚澳门巴黎人体育，7时许，当第一财经记者在该市中枢区之一的晨曦区看望时，在周遭黑压压、静暗暗的环境中，仍有一处售楼处亮着灯光——这里销售的是鹤岗本年上市独一的新址相貌，亦然鹤岗连年来销售均价初度打破5000元/平方米的楼盘。

走进售楼处，记者细心到，有三四组来宾正存身于楼盘销控板前，销控板上一共列出7栋、270余户在售房源，房源面积多数在120~160平方米，最小的也跨越90平方米。其中，共有150余户被标红，标明这些房源已售出。

鹤岗某新址售楼处楼盘销售情况 吴斯旻/摄

“这是一个多月的功绩。”该楼盘销售司理告诉记者。

不同于外界对鹤岗住房“白菜价”的默契，本年以来，鹤岗新址市集出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局最新数据露馅，本年1~8月，鹤岗商品房销售面积为7.32万平方米，已跨越2022全年销售面积，同比增长68.66％，增速全省第一，已提前竣事销售面积蚁合四年正增长。

关于于今仍处于昏昧期的寰宇以及黑龙江楼市而言，鹤岗的楼市行情无疑是暗夜中一抹亮色。本年前三季度，寰宇商品房销售边界和销售额同步降幅走阔。在黑龙江，本年1~8月，全省销售面积和销售额分别较上年着落3％和1％，销售边界尚不及邻省内蒙古自治区的一半。

计议词，亮眼的新址销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显耀益处。低地价之下，鹤岗新址价钱恒久处于黑龙江省内末位。站在购房者的角度，这让当地极度比例的置换群体在老屋子没卖出的情况下，不错全款再购买一套新址；但“卖不上价”有害于投资，随同棚改后当地供地趋紧，拿地越来越少的土产货房企初始另谋前程，外地房企也缓缓退出当地市集。

业界东说念主士合计，从长周期而言，面对城市化进度中出现的后生东说念主出走、老龄化严重，产业流失、房价断崖式着落等自得，“鹤岗化”的三四线城市若何应答当地楼市刚需和改善型需求富裕的问题，依然悬而待解。

“很稀有贷款买房的”

“鹤岗天地”“鹤岗国”是鹤岗东说念主、电影导演耿军在谈及家乡时曾说起过的文体性表述，也一定程度上折射推行世界中鹤岗楼市与外界的割裂：本年以来，多地因二手房“有价无市”而导致置换需求难以开释，但在二手房库存高企的鹤岗，新址却不愁销；截止现在，黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新址价钱仍在“跌跌无间”，鹤岗新址价钱却从底部微涨。

往时述说起的新址相貌为例，现在在售均价为5150元/平方米。换言之，一户120平方米的屋子，总价为61.8万元。字据鹤岗住建局10月中旬对第一财经记者提供的最新数据，这是现在鹤岗新址项有筹商最高均价。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型相貌，在售均价在4600~4700元/平方米傍边，去化率在85％~95％。

“你是说要贷款买房？”当记者进一步之外地贷款购房者的身份上前述楼盘售楼处商讨时，该名与记者对话的销售司理口吻中略显新奇。她暗示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者也有，但基本齐是土产货东说念主。土产货购房者中，以有老东说念主的家庭和新婚鸳侣占比较多。

多名鹤岗土产货东说念主告诉第一财经记者，棚改之后，当地东说念主手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质料欠安，不再宜居。比如，老旧小区的顶层可能因为大面积的积雪而出现罅隙。此外，现在，鹤岗商住房以步梯楼为主，跟着老龄东说念主口占比逐年攀升，相较于二手房，带有电梯楼的新址成为当地东说念主换房或置购新址的首选。

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国庆节前某晚7时许，鹤岗某新址售楼处正在营业 吴斯旻/摄

鹤岗市住建局计议肃穆东说念主进一步对记者分析称，本年鹤岗新址市集并莫得奴婢楼市大环境走弱，这背后存在多重原因。一方面，当地新址供给量不大、总价相对不高；另一方面，疫情时刻积蓄的需求在本年得到聚首开释，加之又有新盘推出，政府对新开盘的相貌也参与作念了不少前期的宣传和质料监管职责，这让不雅望已久的土产货家庭遴荐在本年动手购房。

淌若将时候轴再拉长，鹤岗新址市集的起势初始于2020年前后。该肃穆东说念主说，上一轮棚改之后的极度万古候，鹤岗齐在消化存量商品房。直至2019年，当地还有一些新址的尾盘莫得售出。跟着新相貌入市，房企只可降价动手尾盘，这让鹤岗新址价钱沿途回落。在此番总结与反想之下，连年来，鹤岗初始有刚毅地限制新建房地产相貌数目，并条目房企对新址建筑结构和房屋质料进行升级，以保险新址概况实时消化。

鹤岗住建局数据露馅，现在，鹤岗新址库存量为12.74万平方米，去化周期16个月傍边，每月销售保合手在1万平方米高下。

跟着本年前述新相貌入市，鹤岗初度出现新址均价跨越5000元/平方米的自得，致使预售价最高达到了5900元/平方米。

在均价涨至每平方米4600~5200元之后，鹤岗的新址价钱还算低吗？

从佳木斯机场沿途行至鹤岗，第一财经记者钟情到，在与鹤岗毗邻的佳木斯市，已出现不少低至3800~5000元/平方米的新址相貌。据当地东说念主回忆，该市新址相貌曾达到过7000元/平方米傍边的水平。

但放眼全省乃至寰宇，鹤岗的新址价钱仍处于“凹地”的最深处。字据市集机构国庆时刻对寰宇主要城市忖度50家房企的调研，对比其他大城市，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市的房价处于低点，一两百万元便不错买套屋子。另据国度统计局数据，本年第三季度以来，黑龙江省会哈尔滨新址价钱如故连跌三个月。

即便如斯，字据中指研究院最新发布的“9月百城新建住宅价钱指数”，9月，哈尔滨新址均价在9081元/平方米，这是鹤岗现今新址价钱的近2倍。在安堵客等中介平台上，黑龙江大庆等其他资源型城市的新址价钱也显耀高于鹤岗。

更低的房价水平让鹤岗楼市对“认房不认贷”“带押过户”等策略保合手“钝感”。

本年9月27日，哈尔滨公积金中心实行“认房不认贷”。而早在2015年起，佳木斯市的营业银行就践诺“认房不认贷”。但在前述鹤岗市住建局肃穆东说念主看来，这一策略淌若在鹤岗落地，可能溅不起多洪流花。

“极度一部分群体在领有50万傍边房产且未卖出的情况下，有智商再花50万另外买一套房。” 该肃穆东说念主说。

有外地东说念主花三五万买房，十几万装修

一套房50万元，放眼寰宇三四线城市不算高，但关于来到鹤岗看房的外地东说念主，这却有失性价比。2019 年，一则“浙江舟山某33岁光棍海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻将鹤岗推至外界视野，随后“白菜价”俨然成为外地东说念主关于鹤岗楼市的固有印象。

前述罗致第一财经记者采访的鹤岗市住建局计议肃穆东说念主暗示，相较于新址，在鹤岗买房的外地东说念主大齐聚首在二手房市集。

当记者实地看望时，60～70平方米、单价不外千、总价约四五万元的二手房在当地依然存在，同片区内也有不少总价在十五万元以下，并以十万、八万居多的住房，这些房源主要来自安置采煤千里陷区的拆迁住户小区。一些楼高六七层的住宅楼外墙上，张贴着种种一口价买卖房产或租房的告白。

据鹤岗市棚改办计议肃穆东说念主先容，2005年前后，是“煤城”鹤岗煤炭产业发展最红火的时间，彼时因为煤炭开导，深广矿工网络到鹤岗，这带来深广的居住需求。在南山区等外围工矿型辖区，工场周围曾一度分散着深广矿工居住的平房。跟着煤炭资源零落和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区快速削弱，带来深广毁掉厂区、空置建筑与地皮，这些区域成为2015~2018年前后棚改的重心区域。按照计较，棚改拆迁以连忙安置为主，“拆若干补若干”。

不到十年的时候，这些棚改拆迁的房产呈“低值愈低”的发展态势。与其他棚改城市不尽疏导的是，鹤岗城区面积小，位列黑龙江省13个地级市倒数第二，距离市中心较远只是棚改安置房价钱低背后一个不太关节的原因。

一篇旧年发表、以东北师范大学地舆科学学院副院长刘艳军为通信作家的研究著作分析合计，在鹤岗煤炭产业干与衰退期后，计议行业逍遥率高潮，住户收入着落，区域间住户收入水平差距变大，带动居住花消产生互异，推动住宅价钱空间分异。与此同期，跟着东说念主才和劳能泉源动常常或深广外迁，东说念主口密度和年岁结构出现改变。举例，鹤岗市东山区、兴山区等原先的工矿型辖区老龄化程度尤为严重，购房需求弱，区域内居住空间布局分散，住宅价钱水平较低且变化速度小。

棚改时刻深广兴修的保险性住房也进一步缩减了当地住宅市集灵验需求，加重了原工矿区住房市集的供需错配问题。刘艳军等调研发现，鹤岗外围工矿型辖区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保险性住房小区，恰是当地的价钱凹地场地。

“住不着。淌若出租，房主还得承担供暖费。”谈及此类棚改拆迁房时，又名鹤岗土产货东说念主如是暗示。他也称，早些年，一些被“白菜价”住房迷惑，想来这座东北小城体验低老本生活的后生东说念主会遴荐购买这类房产。但进程一段时间后，他们之中的一些东说念主有了些积蓄，不再舒适简短的居住环境，一些东说念主则因为莫得在当地找到稳定和舒适的职责，遴荐离开鹤岗。非论是上述哪一种情况，他们齐靠近卖房。计议词，这类房产在被廉价买入后，常常难以动手。连年来，越来越多的“白菜价”房产被用来出租，“或然候租客就承担个水电费”。

跟着鹤岗房产“白菜价”的说法走红于外交平台，一些外地东说念主和当地东说念主摸索到了另一门生意：花几十万的装修费将四五万或八九万的“老破小”，生死继绝后再出租或进行售卖。

第一财经记者在鹤岗当地看望时发现，只是在鹤岗市政府周围的营业中心，就有十余家主营房屋装璜装修的商户。“这是近几年兴起的产业。”又名鹤岗房产中介说。

在抖音等短视频平台上，淌若以“鹤岗”为词条进行检索，也不乏当地房产中介拍摄的“白菜价”房产。其中，一些房源购房老本为3万~8万元，装修老本则达到10万~15万元。

又名当地东说念主告诉记者，关于鹤岗市最低廉的那类二手房，装修费贵于买房老本不是一件出奇事。尤其是外地东说念主中带着子女到鹤岗购房的群体，他们普通会在低购房老本和欢喜生活品性间进行折中，也即买下几万元的屋子后，再费一番功夫进行装修。近几年，黑龙江省的高考招糊口划多、考取比例高，这让当地网络了一小部分高考侨民的家庭，他们以低老本的房产得到当地的户口。

不外，“白菜价”仅是鹤岗二手房市集的一个小切面。

第一财经记者调研发现，在鹤岗，总价在10万～20万傍边的二手房更为常见，学区房每平方米单价则不错达到3000~4000元的水平。

近一两年，跟着黑龙江双鸭山、云南个旧、广西百色等一样领有单价1000多、总价10万以内的小城市干与公众视野，鹤岗楼市迟缓“祛魅”。

前述鹤岗市住建局肃穆东说念主提到，如今信得过为鹤岗二手房去化带来较大孝顺的外地东说念主主要有两类：一类是从事电商等线上处行状职责的年青东说念主，另一类是有康养需求或夏日来此“候鸟式”生活的退休老东说念主及家庭。关于这二者而言，四五万的顶层步梯楼显然不得意其居住需求，均价在鹤岗当地商品房平均水平以上的住房迷惑力更大。

鹤岗住建局统计露馅，2023年上半年，外地东说念主到鹤岗购房忖度1817套，其中1776套为二手房，该数值较2022年同期增长105%，较2021年同期增长86.9%。按年岁段鉴识，35岁以下和55岁以上购房者分别达到531套和318套，均跨越前三年每年该年岁段成交量的半数。

房企退场后，供给侧削弱贵重待解

面对寰宇楼市的举座低温，低房价让鹤岗跳出多数城市“卖一买一”置换轮回难以通顺的圈子，也得意了一部分后生东说念主“逃离大城市”“出身活杠杆”的愿望。

但过问之下，也有隐忧。2010~2020年鹤岗市市辖区常住东说念主口由66.45万减少至54.54万。当然增长率蚁合多年为负，东说念主口基数与东说念主口增长率均低于省内平均水平，当然减少与外迁流失东说念主口加多，老龄化加重，是一座典型的削弱城市。

面对库存高企的二手房市集，在本轮改善型需求开释后，当地需求还有若干开释空间？淌若需求富裕而新址又卖不上价，房企拿地意愿又有若干？

鹤岗市住建局计议肃穆东说念主对第一财经记者暗示，应该正视的近况是，鹤岗不是依靠房地产拉动经济增长的城市。

“一方面，鹤岗城市化率如故极度高了；另一方面，棚改得意了极度一部分低收入群体的住房需求，这两方面要素共同导致鹤岗连年来地皮出让和房企拿地后用于确立房地产项有筹商节拍放缓。”该肃穆东说念主说。

鹤岗当然资源局提供的数据露馅，2020年鹤岗市供应2宗房地产业用地，2021年也供应2宗房地产业用地，其中包含一宗棚户区校正相貌用地，2022~2023年无房地产供地相貌。从供地数目上呈逐年减少、放缓趋势。

供地边界减少的同期，较低的地价水平进一步制约鹤岗财政的地皮出让收入增长。

往时述销售均价打破5000元/平方米的新址相貌为例，该相貌由土产货眷属式确立商于2022年年底取得不动产证，以2989.5万元的金额拿地56501.71平方米，这与该确立商2014年在相邻地块以1403.45万元拿地23782.8平方米比拟，该片区地价在近十年间并未发生显耀变化。

尽管一直以来地产经济在鹤岗经济发展中占比不高，但地产商的退出也引起当地住建部门的关爱。

前述住建局计议肃穆东说念主总结说，早些年间，曾有一些因煤炭起家，积累了不少自有资金确当地企业投资房地产业，比及了棚改时间，也有一些外地房地产企业进驻鹤岗。但比及棚改扫尾，当地的房企数目履历了“大浪淘沙”，有的不再从事地产活动。如今剩余的是少许资金淳朴、地产链条较长的企业，他们还会在地产之外，同期会领有其他边界的经餬口产。

为了改变鹤岗房地产供给侧削弱的自得，该肃穆东说念主先容说，本年鹤岗也参与到由黑龙江省组织、向外省推介地产项有筹商活动中，但外地确立商出于投资收益方面的琢磨，深广对鹤岗深嗜不大。“现在鹤岗新址最高售价约为5000元/平方米，而淌若放在哈尔滨，这个价钱则是一个比较常见的水平。那么，鹤岗显然不会成为外地确立商的首选。”

鹤岗同期将视野放在了迷惑土产货县域确立企业上。鹤岗市下辖萝北和绥滨两县。由于棚改鼓舞更缓、农垦体系鼎新后深广农民干与县域购房、石墨等新式产业和优质学校进驻等多方要素，县域房价水温煦购房需求较市区增势更显。以萝北县为例，现在新址均价在3800~4500元/平方米傍边。县域确立企业鲜有干与鹤岗市区确立房地产。

又名萝北县当地确立企业销售东说念主士告诉第一财经记者，萝北县新址相貌均由两个本县房地产商所建，每个确立商手中齐领有多个在建和在售相貌，大体不错得意发展需求，现在莫得盘算推算出县发展。

“知根知底。”前述鹤岗市住建局计议肃穆东说念主合计，县城房企之是以得意于当地市集，一个蹙迫原因是县城和市区新址需求特征和营商环境存在较大互异。以萝北县为例，当地住房需求主要源于在北大荒农垦集团行政职能转换到当地后，原农垦集团家庭为子女念书随迁所致，而该类家庭的住房需乞降购房智商与市区内的改善型家庭不尽疏导。

10月中旬，鹤岗市由住建部门牵头举办了一场房地产相貌不雅摩活动，活动也邀请了两县的房企。“咱们但愿通过主动宣传先容，让县确立企业了解到市区内对确立企业赐与的因循策略以及当地的改善型需求还莫得富裕。”前述肃穆东说念主说。

10月中旬，鹤岗住建局举办的一场房地产相貌不雅摩活动现场 鹤岗住建局供图

本轮改善型需求开释后，新增的住房需求从那里来？该肃穆东说念主暗示，最初，但愿留下更多土产货后生东说念主；其次，但愿通过产业发展，迷惑外地客群。

但难以逃匿的是，撇开不错花三五万领有一套自住房不谈，以“季节性养老旅居”“电商处行状”看成推介由头招徕外省客群，已成为黑龙江省乃至东北地区的共性特征。在此布景下，鹤岗房产的“流量密码”或将淡化和泛化。

前述鹤岗市住建局计议肃穆东说念主对此称澳门巴黎人体育，现在，鹤岗数字产业和康养产业仍处于发展的起步阶段，当下相对低的房价依然是迷惑外来客群的主要原因。往后看，仍需要通过提供更多职责契机和产业配套来留下后生东说念主，培植医疗工作水平来得意老年东说念主的康养需求，但这需要多边界、多条线空洞发力。